Investissement locatif 2026 : les villes où investir
Quelles sont les meilleures villes pour un investissement locatif rentable en 2026 ? Analyse des rendements, des marchés locaux et conseils pour faire le bon choix.
Les critères d'un bon investissement locatif
Avant de choisir une ville, rappelons les facteurs clés d'un investissement réussi :
- Le rendement locatif : rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat
- La demande locative : facilité à trouver et garder des locataires
- Le potentiel de plus-value : évolution attendue des prix
- La qualité du bien : état, emplacement, commodités
- La fiscalité : régime fiscal choisi (LMNP, Pinel, etc.)
Top 8 des villes pour investir en 2026
| Ville | Rendement brut | Prix moyen/m² | Atouts |
|---|---|---|---|
| Mulhouse | 8-10% | 1 200 €/m² | Prix très bas, demande locative étudiante |
| Saint-Étienne | 7-9% | 1 100 €/m² | Rendements élevés, université, proximité Lyon |
| Le Mans | 6-8% | 1 800 €/m² | TGV Paris 55min, prix accessibles |
| Limoges | 6-7% | 1 400 €/m² | Ville étudiante, prix stables |
| Perpignan | 6-7% | 1 600 €/m² | Climat attractif, tourisme |
| Angers | 5-6% | 3 200 €/m² | Dynamisme économique, qualité de vie |
| Rennes | 4-5% | 4 100 €/m² | Forte demande, économie numérique |
| Nantes | 4-5% | 4 000 €/m² | Attractivité, transports, emploi |
1. Mulhouse : champion du rendement
Avec des prix parmi les plus bas de France et une demande locative portée par les étudiants et jeunes actifs, Mulhouse affiche des rendements exceptionnels de 8 à 10%. Attention toutefois à bien choisir le quartier et à anticiper les travaux éventuels.
2. Saint-Étienne : l'outsider
La ville stéphanoise offre un excellent rapport qualité-prix. La proximité avec Lyon (45 min en TER) et la présence d'une grande université garantissent une demande locative stable. Les rendements de 7 à 9% sont attractifs.
3. Le Mans : le bon compromis
À moins d'une heure de Paris en TGV, Le Mans attire de plus en plus de Franciliens en quête de qualité de vie. Les prix restent accessibles (1 800 €/m² en moyenne) pour des rendements de 6 à 8%.
Rendement vs sécurité : quel arbitrage ?
Il existe généralement un arbitrage entre rendement et sécurité :
Stratégie rendement
- • Villes moyennes (Saint-Étienne, Mulhouse)
- • Rendement 6-10%
- • Plus-value limitée
- • Cash-flow positif possible
Stratégie patrimoine
- • Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux)
- • Rendement 3-5%
- • Potentiel de plus-value
- • Effort d'épargne mensuel
Les erreurs à éviter
- Négliger l'emplacement : un quartier mal desservi ou en déclin peut ruiner un investissement, même avec un bon rendement sur le papier.
- Sous-estimer les charges : taxe foncière, charges de copropriété, entretien, vacance locative... Le rendement net est souvent 2 points inférieur au brut.
- Investir sans visiter : les photos ne montrent pas tout. Visitez le bien, le quartier, rencontrez le syndic si copropriété.
- Ignorer la fiscalité : le choix du régime fiscal (micro-BIC, réel, LMNP) impacte fortement la rentabilité nette.
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